Werkwijze aanpak woonfraude

Aanpak

In de aanpak worden vijf fasen onderscheiden.

1. De signaalfase

Elk ‘dossier’ begint met een of meerdere signalen; een melding van een buurtbewoner, een medewerker van de gemeente, de politie of een andere instantie. Bestandsvergelijking, datamining en andere administratieve onderzoeken kunnen ook signalen opleveren. Zo’n signaal is nooit meer dan een ‘vermoeden’. Er is altijd een feiten­onderzoek nodig om vast te stellen of er inderdaad sprake is van een onrechtmatige situatie.

Voor wat betreft de signaalfase heeft de corporatie de keuze:

• Passief. De corporatie die genoeg meldingen binnen krijgt om door de BOB-medewerkers te laten onderzoeken, hoeft niet actief op te sporen. Zij kan haar energie beter steken in onderzoek en afwikkeling van spontaan gemelde situaties.
• Actief. De corporatie kan ook actief opsporen. Behalve via deelname aan Zoeklicht kunnen (waarschijnlijke) onrechtmatige situaties ook projectmatig met hulp van andere instanties worden opgespoord.

Elke melding is in beginsel onderzoekswaardig, ook de anonieme. Er kunnen voor de aangever heel goede redenen bestaan om zich niet bij naam en toenaam bekend te maken (angst voor represailles). De werkmethode is er immers toch op gebaseerd dat uit eigen waarneming moet komen vast te staan dat sprake is van een onrechtmatige situatie. Waar de melding vandaan kwam, doet niet ter zake. Een OB-dossier kan als regel ook zonder de (verdere) hulp van de omwonenden worden afgewikkeld.

Uit de praktijk is overigens gebleken dat er niet een bepaald typen melding is die (te) vaak tot niets leiden. Bovendien kost het vaststellen van een loze melding meestal zeer weinig tijd.

2. De onderzoeksfase

Het is zaak dat volgens een van tevoren vastgesteld prioriteitenlijstje wordt gewerkt.  Is eenmaal besloten om een signaal in behandeling te nemen, dan volgt eerst:

Administratief vooronderzoek. Dit onderzoek bestaat uit een aantal facetten. Allereerst moet er worden gekeken in de automatiseringssystemen of er meer bekend is over het verdachte adres. Hoe wordt bijvoorbeeld de huur betaald? Zijn er regelmatig reparatieverzoeken? Klagen de buren over overlast?

Verder kunnen verschillende externe systemen worden geraadpleegd, zoals Woningzoekenden Systeem (Woning Net Amsterdam en regio), het Kadaster, het Handelsregister, de GBA, de CD-foongids, of de consumentengegevens van Experian. Bij GBA kan worden nagekeken of de huurder zich heeft laten uit­schrijven. Bij het Kadaster kan worden nagegaan of de huurder een woning heeft gekocht. Na het administratief vooronderzoek volgt een onaangekondigd huisbezoek.

Onaangekondigd huisbezoek. De vermoedens van onrechtmatigheid zijn dan meestal al behoorlijk versterkt, maar ook al is tijdens het vooronderzoek geen onregelmatig­heid aan het licht getreden, er moet altijd een feitenonderzoek plaats vinden. De reden waarom het huisbezoek onaangekondigd gebeurt, is om te voorkomen dat eventuele onrechtmatigheden even snel worden rechtgezet. Kondig je het bezoek aan, dan kun je er natuurlijk vergif op innemen dat je de ‘hoofdhuurder’ in de woning aantreft. Als er bij het huisbezoek niemand wordt aangetroffen, wordt dan ook nooit een kaartje achtergelaten. Er zal een nieuwe poging worden ondernomen. in de hoop dat dan wel iemand thuis is. Op het moment dat er iemand wordt aangetroffen, stel je vast wie dat is. Indien het de huurder is, dan is de zaak eigenlijk meteen afgedaan. Het betrof kennelijk een loze melding. Wel kun je de huurder nog vragen of hij misschien weet hoe dat misverstand heeft kunnen ontstaan; “Bent u misschien enige tijd weggeweest, en heeft u toen iemand op de woning laten passen?” Je kunt dan meteen van de gelegenheid gebruik maken door de huurder erop te wijzen, dat hij dat in het vervolg vooraf aan de corporatie moet melden. Dit ter voorkoming van moeilijkheden.

Tref je wel iemand anders in de woning aan dan de (hoofd)huurder, dan kun je veelal vaststellen (in combinatie met de melding en het administratief vooronderzoek) dat er wel sprake is van onrechtmatigheid. In het gesprek met de onderhuurder moet hem/haar duidelijk gemaakt worden dat hij de woning onrechtmatig in gebruik heeft genomen en deze dient te verlaten. Het is overigens niet de bedoeling om de onderhuurder aan te pakken. Onderhuren is niet strafbaar. Een onderhuurder heeft ook vaak geen keuze. Hij betaalt niet zelden veel te veel en is in feite ook het slachtoffer van een niet goed werkende woningmarkt. Indien de onderhuurders geen overlast hebben gegeven en de waarheid hebben verteld, kunnen ze meestal worden geholpen. Dat kan door ze toestemming te geven nog enige tijd in de woning te verblijven om ze zo tijd te gunnen iets anders te vinden. Daarvoor moet een schriftelijk verzoek ingediend worden met de belofte de woning per afgesproken datum te zullen verlaten. In de wat meer schrijnende gevallen kunnen onderhuurders tijdelijk (op voet van de Leegstandwet) worden gehuisvest.

3. De confrontatiefase

Na vaststelling van zaken moet de huurder met feiten worden geconfronteerd. Laat er geen gras over groeien, nodig de huurder onmiddellijk uit voor een gesprek op kantoor (thuis­wedstrijd), waarin de huurder met de feiten wordt geconfronteerd en uiteindelijk wordt uitgenodigd om de huur op te zeggen. “Dat is de goedkoopste oplossing”. Je gaat niet met de huurder in discussie, ontkennen heeft geen zin. Is de huurder niet bereid om het huuropzeggings­formulier te tekenen, dan kondig je aan dat hij zal worden gedagvaard.

In uitzonderlijke gevallen kan de huurder een tweede kans worden geboden. Dit is alleen mogelijk indien (1) de huurder voor het eerst heeft onderverhuurd, (2) een volledige bekentenis heeft afgelegd en (3) kan aantonen dat hij de woning echt nog nodig heeft. Hij moet uiteraard ook beloven het nooit weer te doen. Het dossier belandt in de zogenaamde wachtmap voor regelmatige hercontroles. Na verloop van tijd kan worden vastgesteld dat hij niet recidiveert en kan het dossier definitief naar het archief.

4. Dossiervorming

Het confrontatiegesprek verloopt niet altijd vlekkeloos. Het komt weleens voor dat de huurder blijft ontkennen dat er sprake is van onrechtmatigheid. In dat geval zal hij ook weigeren een huuropzegging te tekenen. Er zit dan niet anders op dan om de huurder nog eens per aangetekend schrijven en per gewone post te sommeren om de huur van de woning binnen acht dagen op te zeggen. De sommatiebrief gaat naar zowel het onderhuuradres als het huidige adres van de huurder (indien bekend). Meestal volgt na zo’n sommatie alsnog een ‘vrijwillige’ huuropzegging. In dat geval stopt natuurlijk de procedure. Geeft de huurder echter geen gehoor aan de sommatie, dan moet een dossier worden gevormd om een juri­dische procedure te starten. Wie “A” zegt, moet immers ook “B” zeggen.

Voor een juridische procedure is een goed dossier van essentieel belang. In het dossier behoren de volgende zaken te zitten:

• verslagen en/of printjes uit het administratief vooronderzoek;
• een nauwkeurig bijgehouden chronologisch verslag van alles wat tot nu toe heeft plaatsgevonden. Het verslag moet de rechter overtuigen. Het is dus zaak om vooral ook aandacht te schenken aan die feiten en omstandigheden waaruit jij hebt afgeleid dat sprake is van een onrechtmatige situatie;
• een verklaring van de onderhuurder(s) of een onderhuurovereenkomst;
• een kopie van het huurcontract;
• kopieën van brieven die eventueel zijn verstuurd;
• eventueel verklaringen van omwonenden.

5. Juridische maatregelen

De wet verbiedt de huurder van woonruimte om zijn woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. Overtreding van deze regel is een dermate ern­stige vorm van wanprestatie (toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verbin­tenis), dat zij de ontbinding van de huur rechtvaardigt.

Het feitencomplex leent zich als regel uitstekend voor een kort gedingprocedure waarin van de (kanton)rechter een voorlopige voorziening kan worden geëist: de ontruiming van de woning. Zo’n vonnis wordt normaliter ook “bij voorraad uitvoerbaar verklaard”, dat wil zeggen: verzet (na een verstekvonnis) of hoger beroep hoeft de ontruiming niet tegen te houden.

Voordeel van zo’n kort geding procedure is, dat er maar kort hoeft te worden geprocedeerd (bij een zgn. bodemprocedure kan in de loop van de wisseling van de verschillende conclusies, tussenvonnissen, getuigenverhoren enz. van alles gebeuren, waardoor de rechter de huurder mogelijk toch een tweede kans toestaat. Een kort geding kost bovendien maar weinig geld. Maar een kort geding heeft nog een ander gevolg. Je voert dat tegen de huurder maar tegelijk tegen de onderhuurder, die uiteraard ook tot ontruiming moet worden veroordeeld. De grondslag van de vordering tegen de huurder is de ernstige wanprestatie; die van de vordering tegen de onderhuurder is de “onrechtmatigheid”, bestaande uit het profiteren van de wanprestatie van de huurder. Het prettige is, dat de (hoofd)huur niet wordt ontbonden; er wordt alleen een voorlopige voorziening uitgesproken. Een bodemprocedure tegen de hoofdhuurder leidt daarentegen wel tot de ontbinding van de hoofdhuur, met als gevolg dat de corporatie van rechtswege de onderhuurovereenkomst dient voort te zetten. Daarna moet eveneens in een bodemprocedure ook de ontbinding van die overeenkomst worden gevorderd vooraleer de woning kan worden ontruimd.

Een kort geding kost de corporatie zelden meer dan € 1.200. Het merendeel van de kosten kan op de gewezen huurder worden verhaald.

Organisatie

De werkwijze is getoetst in een pilot van het CCV door Alliantie (Amsterdam), Stadgenoot en Ymere. Inmiddels werken ook Parteon (Zaandam), Rochdale (Amsterdam), Singelveste (Breda), de Goede woning Apeldoorn en tal van andere corporaties in het land met dez werkwijze.